구재이 “부동산시장 감독기구의 핵심기능은 ‘투기예방’과 ‘국민보호’, 통제 아냐”

박천규 센터장 “시장의 체계적 발전, 소비자 보호 위한 제도적 장치 마련해야”
최은영 소장 “제3자 의한 주거권 침해 방지, 주거권 실현 위한 감독기구 필요”

임재만 교수 “규제·감독의 부동산위원회, 검사·제재의 부동산감독원 동시 설치해야”
김태근 변호사 “감독기구 설치, 목적과 수단 적합해 법익의 균형성 반하지 않아”
 

국민의 주거권을 보호하고 부동산투기를 사전에 예방하기위해 부동산시장에 대한 관리·감독기능을 독립적이고 투명하게 수행할 전문기관이 필요하다는 논지의 토론회가 열렸다. 부동산감독기구 도입을 처음 주장한 구재이 납세자권리연구소장(세무사)가 주제 발표를 했다.

15일 더불어민주당 양경숙 의원이 개최한 ‘부동산시장 감독기구 설치방안 모색’을 위한 토론회에서 구재이 소장은 최근 경제성장률은 ‘10년대 3% 수준에서 ‘19년 2%까지 지속적으로 하락한 반면 주택가격은 꾸준히 상승하면서 일반 국민들의 부동산 구매력은 저하되고 있다면서 이같이 주장했다.

구 소장은 특히 재건축이나 교통, 교육요건 등의 요인과 연계된 강남 등 수도권에서 실거주 목적 외 시세변동을 통한 차익을 얻고자 부동산을 사고팔거나 보유하는 국지적 투기수요가 증가함에 따라 부동산가격이 대폭 상승했다고 지적했다.

그는 이러한 부동산투기 발생에 정부는 ‘시장안정화 대책’이라는 명분으로 금융 등 규제와 주택공급 확대, 투기이익 과세강화 대책을 반복했으며, 지역별 투기발생 이후 투기지역지정 및 대출규제, 이어진 세제강화나 공급대책만 반복될 뿐 상시적 시장관리 및 감독기능은 미비한 실정이라고 꼬집었다.

또 그는 부동산정책의 집행을 담당하는 주무부처인 ‘국토교통부’가 존재하지만 국토와 교통 개발 외 경제민주화 등 사회정책이 강조되는 주택과 부동산시장관리 등의 정책은 부차적이거나 전문성이 미약하다고 평가했다.

구 소장은 이어 “현 부동산정책은 상시적 시장관리체계 및 부동산법인, 공인중개사 등 부동산시장 공급 및 중개 참여자에 대한 감독기능이 부재한 나머지 실수요자와 부동산소비자 보호에 실패했으며 소비자의 피해는 그대로 방치되고 있다”고 지적했다.

그러면서 구 소장은 국민의 주거권을 보호하고 부동산투기를 사전에 예방하며 부동산시장에 대한 관리·감독기능을 독립적이고 투명하게 수행할 전문기관이 필요하다고 주장했다.

구 소장은 “부동산시장 감독기구 설치를 통해 국민의 주거권 보호와 투기예방을 위한 부동산시장 상시관리와 유관기관 등 사전참여자에 대한 감독기능을 확보할 수 있고, 부동산개발업자나 부동산법인, 공인중개사 등 전문자격사에 대한 감독체계를 확보하고 거래질서 확립의 기반을 마련할 수 있다”고 설명했다.

특히 “부동산시장 참여자·지역별 조밀한 상시관리체계를 통해 투기조장자나 혐의자를 사전에 빠짐없이 색출해 강력한 과세와 처벌로 부동산투기를 근원적으로 해소할 수 있다”며 “기획부동산 등 부동산시장에서 거짓정보에 기초한 매매거래 등으로 인한 소비자 피해를 예방하고 피해보상이 가능한 정책 수립과 집행도 가능해진다”고 강조했다.

아울러 “시장교란, 투기이익 독식 등 불법행위를 강력하게 처벌하고 실수요자인 국민을 보호하면서 부동산시장의 안정과 활성화에 도움을 줄 수 있다”며 “부동산은 국민의 재산 70~80%를 차지하는 유례없는 중요한 자산인 만큼 부동산시장을 건전하게 육성해 국민경제의 건전한 발전을 기대할 수 있다”고 덧붙였다.

부동산시장 감독기구의 도입방안에 대해서는 “현행 정부 내 단속조직국토부 대응반을 확대하거나 특별법에 의한 공공기관(금융감독원과 유사)인 부동산감독원(가칭) 신설 혹은 중앙행정기관인 주택청(가칭)의 신설 등을 고려할 수 있다”고 밝혔다.

한편 부동산 감독기구를 통한 국민 통제가 아니냐는 일부 부정적 견해에 대해 구 소장은 일반 국민은 감독대상도 아니며 부동산 감독기구의 도입 목적은 부동산시장에서의 국민을 제대로 보호하기 위한 것이라고 반박했다.

구 소장은 “일반 국민의 부동산거래를 일일이 감시·통제할 목적의 기구라는 우려가 있지만 실제 감독대상은 부동산회사, 중개사 등 부동산시장주체다”며 “금융감독원이 자본시장에서의 주식거래 전부를 감시하지 않듯이 부동산 감독기구도 투기세력을 집중 감독해 실수요자인 국민을 보호하고자 하는 것이다”라고 설명했다.

특히 “투기발생과 집값폭등이 반복되는 현 부동산시장의 상시적 시장관리가 부족해 투기나 불법행위가 반복되는 만큼 감독기구 신설을 통해 공정하고 투명한 거래질서를 확립하고 투기를 근원적으로 예망하며 국민의 재산권과 주거권을 제대로 보호하는 것이 감독기구의 목적이다”라고 강조했다.

이어 토론에 나선 박천규(국토연구원 부동산시장연구센터) 센터장은 부동산시장의 체계적 발전을 도모하고 소비자를 보호하기 위한 제도적 장치 마련이 필요하다고 말했다.

박 센터장은 “부동산은 국민자산의 큰 비중을 차지하며 국민경제와 주거생활에 미치는 영향이 큰 만큼 공정한 시장질서를 확립하고 투명성을 제고하는 등 장기적인 부동산시장에서의 질적 성장과 역량 축적이 필요하다”고 설명했다.

이에 “부동산시장과 산업의 체계적 발전 및 소비자 보호를 추구할 수 있는 제도적 장치를 마련해야 한다”며 “이는 향후 부동산시장에 관련된 새로운 산업을 발굴하고 질적·양적 측면의 발전을 이루는 데 필요하며 향후 발생할 부동산시장 위기에 선제적으로 대응할 수 있을 것이다”라고 밝혔다.

최은영(한국도시연구소) 소장 역시 제3자에 의한 주거권 침해 방지 및 국민의 주거권 실현을 위한 감독기구 설치가 필요하다고 주장했다.

최 소장은 “최근 매매 시장에서 벌어지는 투기와 업다운 계약, 담합, 호가 조작, 거짓 정보 유통 등 각종 불법 행위로 인한 주택 가격 상승이 주거권 침해로 이어지고 있어 이에 대한 관리·감독 권한을 수행할 수 있는 기구의 설치가 필요하다”고 밝혔다.

이에 “투기와 불법 행위에 대한 사후적 관리뿐 아니라 상시적이고 예방적 관리 기능을 수행할 수 있는 기구가 필요하며 감독대상에는 부동산회사, 중개사 등 제한된 시장 주체뿐만 아니라 개인과 부녀회, 유튜버, 재개발·재건축 조합 등 광범위한 주체를 포함시켜야 한다”고 밝혔다.

이어 토론에 나선 임재만(세종대학교 부동산대학원) 교수는 사전적 정책을 총괄할 기구와 사후 시장질서를 감독할 기구를 동시에 설치해야 한다고 주장했다.

임 교수는 “금융위원회(정책 입안과 감독 집행)와 금융감독원(금융위 위탁 감독업무) 모형처럼 부동산위원회와 부동산감독원 모형을 제안한다”며 “부동산위원회는 부동산정책의 규제, 감독 업무를 모두 관장하는 정부 기구로 설치하고 부동산감독원은 부동산위원회가 위임한 검사와 제재 등을 담당하는 민간기구로 설립하면 된다”고 설명했다.

아울러 “부동산가격공시처를 설치해 부동산가격공시업무의 정치적 중립성, 객관성, 전문성을 담보하고, 부동산소비자상담센터(분쟁조정위원회)를 통해 부동산 민원과 분쟁, 교육, 상담 등의 업무를 수행하도록 해야 한다”고 덧붙였다.

한편 마지막 토론자로 나선 김태근(민주사회를위한변호사모임) 변호사는 부동산시장 감독기구 설치는 그 목적과 수단이 적합하며 법익의 균형성에 반하지 않는다고 밝혔다.

김 변호사는 “부동산시장 감독기구에 대한 헌법적 평가를 해보자면 국토의 개발과 이용에 대한 국가의 규제와 조정이라는 헌법적 과제 수행과 관련이 있어 입법목적의 정당성이 인정되며, 토지의 균형 있는 이용과 개발 및 보전을 유도하고 주택가격의 안정과 사회적 형평을 기하는 데 적합한 방향으로 부동산시장을 유도하는 수단의 적합성도 지니고 있다”고 설명했다.

이밖에도 “부동산 시장 감독기구를 통한 재산권 제한을 최소화할 수 있는 세부적인 규정과 재산권 침해에 대한 구체수단을 세부적으로 마련한다면 침해의 최소성 원칙에도 반한다고 할 수 없다”며 “부동산 시장 감독 기구의 설치는 법익의 균형성에 반하지 않는다”고 강조했다.