4. 주택임대소득세 관련

< 주택임대소득 과세대상 >

1. 주택임대소득 과세대상은?

○ 주택임대소득 과세대상은 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자1)와 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 3주택이상 소유자2)임
1) 기준시가 9억 원 초과 주택과 국외주택을 소유한 경우로서 월세 임대수입이 발생하는 경우에는 1주택자도 과세
2) 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 ’21년까지 제외

2. 미혼인 본인이 소유한 주택 1채를 임대하고, 부모님 소유 주택에서 거주하는 경우 임대소득세 과세대상인지?

○ 주택임대소득 과세대상 여부 판단 시 주택 수는 부부 합산하여 계산하고, 직계존비속이 소유한 주택 수는 포함하지 아니함
- 미혼인 본인이 주택 1채만 소유하고 있다면 임대소득세 과세대상에 해당되지 않으며, 기혼인 경우에도 본인과 배우자의 주택 수를 합산하여 1채인 경우 과세대상에 해당되지 아니함
- 다만, 본인 소유 주택의 기준시가가 9억 원을 초과하고 월세 임대수입이 있는 경우에는 소득세가 과세됨
* 국외주택을 소유하고 월세 임대수입이 발생하는 경우에도 과세됨

3. 부부 합산하여 4주택을 소유하고 있지만 3개의 주택은 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하이고(1개의 주택은 기준시가가 3억 원), 4주택 모두 보증금만 받고 있는 경우에도 임대소득세가 과세되는지?

○ ’21년 귀속까지 소형주택(주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하)은 간주임대료 과세대상 판단 시 주택 수에 포함되지 않으므로 보증금 등에 대한 간주임대료가 과세되지 않음
- 다만, 소형주택도 월세 임대수입은 과세대상에 해당됨

4. 이사 등으로 일시적으로 2주택을 소유한 경우에도 과세되는지?

○ 2주택 소유기간 동안의 월세 임대수입은 소득세가 과세됨

5. 오피스텔을 임대한 경우도 주택임대소득 과세대상인지?

○ 오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택임대소득이 과세됨
- 주거용이 아닌 경우에는 상가임대소득으로 소득세가 과세됨

6. 다가구주택도 한 채만 소유하고 있으면 비과세 되는지?

○ 구분등기 되지 않은 다가구주택 1채만 소유하고 있고, 기준시가가 9억 원을 초과하지 않으면 비과세 됨

7. 기준시가 9억 원을 초과하는 주택의 경우에는 1주택 소유자라도 월세에 대해 과세하는데, 판단기준일은?

○ 과세기간 종료일(12.31.) 또는 해당주택의 양도일 현재를 기준으로 판단함

8. 2주택 또는 기준시가가 9억 원을 초과하는 1주택을 소유하고 월세 없이 전세금만 받고 임대하는 경우 소득세 신고를 해야 하는지?

○ 부부 합산 2주택 소유자와 기준시가 9억 원 초과 1주택 소유자의 주택임대소득은 월세 임대료 수입만 과세대상이므로 월세 없이 전세금만 받는 경우에는 소득세 신고대상이 아님
- 전세금은 부부 합산하여 3주택 이상인 경우에 과세대상에 해당하며, ‘21년까지는 소형주택*은 전세금에 대한 간주임대료 과세대상 주택에서 제외
* 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하

< 주택수 판정 >

9. 주택임대소득 과세대상 판단 시 주택 수는 소유주택 수인지, 임대주택 수인지?

○ 주택임대소득 과세대상 여부는 본인과 배우자의 소유주택을 합산하여 판단함

10. 甲과 乙이 공동으로 주택을 소유(지분 50:50)하고 있는 경우 甲과 乙의 주택 수는?(甲과 乙 모두 다른 주택은 없음)

○ 공동소유 주택의 경우 지분이 가장 큰 자가 2인 이상일 때는 각각의 소유로 계산함
- 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유 주택으로 계산

11. 소수지분(지분율 50% 미만) 주택만 소유하고 있는 경우 2주택  이상자라도 임대소득에 대해 과세가 안되는지?

○ 소수지분 공동소유 주택은 과세대상 판단 시 주택 수에 포함되지 않음
- 다만, ’20년 귀속부터 소수지분자도 ①해당 주택임대 수입금액이 연간 6백만 원 이상이거나 ②기준시가 9억 원 초과 주택의 지분이 30% 초과할 경우 소유주택 수에도 포함됨

< 간주임대료 >

12. 주택 보증금 등에 대한 간주임대료란?

○ 월세 임대료를 받는 임대사업자와의 과세형평성을 위해 보증금 등에 대해서는 정기예금이자율(ʼ20년 귀속 1.8%)에 해당하는 금액만큼은 임대료로 간주
- 다만, 주택의 경우 부부 합산 3주택 이상 소유자에 대해서만 과세하고, 보증금 등에서 3억 원을 차감한 금액의 60%에 대해 과세

13. 공동 소유주택의 간주임대료 계산방법은?

○ 공동사업장을 하나의 거주자로 보고 공동사업장별로 그 소득금액을 계산하므로 공동사업장의 보증금 등에서 3억 원을 공제함

14. 소형주택은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시 주택 수에 포함되지 않는데, 비소형 주택을 3채, 소형주택을 2채 소유하고 있는 경우 비소형 주택 3채에 대해서만 간주임대료를 신고하면 되는지?

○ 소형주택은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시에 주택 수에서 제외됨
- 비소형 주택을 3채 이상 소유하더라도 소형주택에 대해서는 간주임대료를 계산하지 않음
- 다만, 월세 임대수입은 소형주택과 비소형주택을 모두 포함하여 신고해야함

< 주택임대소득 신고 및 납부 >

15. 임차인으로부터 관리비 및 공공요금을 받은 경우 주택임대 수입금액 계산방법은?

○ 임대료와 별도로 유지비나 관리비 등의 명목으로 지급받은 금액이 있는 경우 전기료, 수도료 등 공공요금은 총수입금액에 산입하지 아니함
- 다만, 전기료 또는 수도료로 징수하는 금액이 공공요금으로 납부할 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 금액을 총수입금액에 산입, 공공요금을 제외한 청소비, 난방비 등을 수령하는 경우 총수입금액에 산입함

16. 주택임대소득에 대한 신고방법은?

○ 주택임대소득은 소득세법에 사업소득으로 규정되어 있으며, 다음해 5월 1일부터 5월 31일*까지 소득세를 신고하고 납부하여야 함
* 성실신고확인대상사업자가 성실신고확인서를 제출하는 경우에는 6월 30일까지
- 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세(세율 14%) 중 선택하여 신고할 수 있으며,
- 주택임대 총수입금액이 2천만 원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상 소득과 합산하여 신고하여야 함

17. 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하일 경우 종합과세와  분리과세 중 어느 것이 유리한지?

○ 임대업등록 여부, 타 소득금액, 소득공제 항목 등이 납세자마다 달라 어느 것이 유리한지 일률적으로 판단하기 어려움
- 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)*에서 종합과세와 분리과세 예상세액을 비교할 수 있는 서비스를 제공하고 있음
*홈택스 > 모의계산 > 주택임대소득 종합･분리과세 예상세액 비교하기

18. 세무서와 지방자치단체에 주택임대업을 등록한 경우 임대소득세 혜택은?

○ 세무서와 지방자치체에 모두 주택임대사업등록을 한 경우 임대소득세 감면을 받을 수 있으며,
- 주택임대소득 분리과세 신고 시 필요경비 및 기본공제 우대가 있음
- 구체적인 세제혜택 요건은 국세청 누리집*을 참고하시기 바람
* 국세청(www.nts.go.kr) > 성실신고 지원 > 주택임대소득 안내
○ 다만, 올해 8.18. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 개정으로 지방자치단체에 등록하는 유형 중 단기민간임대주택과 아파트  장기일반민간매입임대주택은 폐지되었음

19. ｢주택시장 안정 보완대책｣(’20.7.10) 발표전 등록한 단기임대사업자도 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 개정에 따라 세제혜택을 못받는지?

○ 폐지된 유형1)의 주택임대사업자도 임대등록기간 동안에는 임대소득세에 대한 세제혜택2)이 유지됨
1) 단기민간임대주택, 아파트 장기일반매입임대주택
2) ① 임대소득에 대한 분리과세시 필요경비 우대, ② 소형주택에 대한 임대소득세 감면
○ 또한, 의무임대기간이 경과하기 전에 자진‧자동등록 말소하는 경우에도 그간 감면받은 세금을 추징하지 않음

20. 주택임대 소득에 따른 보험료 부담은?

○ 주택임대소득을 포함한 소득금액 등에 따라 건강보험료 등이 부과됨
- 사회보험료 부과 관련 구체적 사항은 관련 기관에 문의하시기 바람

*건강보험료: 국민건강보험공단 1577-1000
*국민연금: 국민연금 콜센터 1355